Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias

Na parte que trata dos requisitos para a realização das execuções, o novo Código de Processo Civil introduziu importante inovação, incluindo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, X), entre os títulos executivos extrajudiciais, assim, permitindo que esses créditos sejam cobrados por meio de execução judicial.

Desse modo, para que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício seja considerado título executivo extrajudicial necessário se torna que essas contribuições estejam previstas na convenção de condomínio ou tenham sido aprovadas em assembleia geral dos condôminos. Se não preencherem esses requisitos legais, o crédito relativo às referidas contribuições não poderá ser tratado como título executivo extrajudicial, por isso, não prestará para embasar a ação de execução contra o condômino inadimplente.

Por outro lado, de conformidade com a disposição legal em comento, apenas o crédito relativo às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios edilícios, apartamentos ou conjuntos de salas para fins não residenciais, são considerados títulos executivos extrajudiciais. Os créditos decorrentes de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínios horizontais, loteamentos aprovados e registrados como condomínios não podem ser tratados como títulos executivos extrajudiciais, pois o legislador empregou a expressão restritiva “condomínios edilício”. Se não tivesse usado a palavra edilício, abrangeria os créditos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de todas as modalidades de condomínios, mas a palavra edilício restringe a possibilidade de execução por título extrajudicial apenas a essa modalidade de condomínio. Na lei não existem palavras inúteis.

Perante a lei, o condômino, proprietário da unidade que integra o condomínio é o responsável pelo pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, na proporção de sua fração ideal no imóvel (Código Civil, art. 1336, I). Mas, se a unidade, apartamento ou conjunto de salas for locada, seu proprietário locador poderá repassar a obrigação de pagar as contribuições ordinárias de condomínio ao locatário, por meio de cláusula inserida no contrato de locação do imóvel. Essa transferência é possível porque autorizada pela Lei do Inquilinato, na parte que trata das obrigações do locatário (art. 23, XII).

Se não houvesse essa previsão legal, não seria possível esse repasse, pois essa disposição da Lei do Inquilinato é de ordem pública, não podendo ser derrogada por cláusula contratual. Mas, neste caso, o proprietário locador da unidade continuará responsável pelo pagamento das despesas condominiais perante o condomínio, em razão do disposto no artigo 1336, I, do Código Civil. O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, as que não estão previstas na convenção condominial, mas foram aprovadas pela assembleia geral dos condôminos, não podem ser repassadas ao locatário por falta de previsão legal.