A Reforma Tributária já começou a mudar o mercado imobiliário. E, embora muita gente associe o tema apenas a impostos, a mudança real aparece na rotina. Isso porque o novo modelo amplia a necessidade de organização e rastreabilidade.
Além disso, ele aumenta a importância do que antes era tratado como detalhe, como notas fiscais, classificação correta de serviços e conciliação dos recebimentos.
Neste artigo, você vai entender o que é a Reforma Tributária, o que muda no mercado imobiliário e quais impactos você vai notar na prática, com exemplos claros do dia a dia.
A Reforma Tributária reorganiza a tributação sobre consumo no Brasil. Em vez de vários tributos espalhados, o país migra para um modelo mais padronizado, com dois impostos principais, IBS e CBS. Na prática, isso muda como as operações são registradas, como os documentos fiscais mostram os tributos e como o controle financeiro precisa acompanhar o que foi emitido e o que foi recebido.
No mercado imobiliário, essa mudança não aparece apenas em grandes operações. Ela aparece na rotina. Aparece no contrato. Aparece na nota. E aparece no relacionamento com fornecedores e prestadores.
Por isso, mesmo que a transição aconteça em fases, o comportamento do mercado começa a mudar antes. E é isso que mais importa para quem administra uma operação imobiliária.
Vamos falar dos termos?
Antes de entrar nos impactos, vale alinhar alguns termos que vão aparecer com frequência a partir de 2026.
Você vai ouvir falar em IVA dual, IBS, CBS, créditos, débitos e split payment. Esses nomes parecem distantes. No entanto, eles descrevem mudanças bem práticas. Eles afetam o que aparece na nota fiscal, como a operação registra despesas e como o financeiro concilia recebimentos.
CBS E IBS
Em termos simples, o IVA dual é o novo modelo de tributação sobre consumo criado pela Reforma Tributária, com base na EC 132/2023 e na LC 214/2025. Ele substitui uma parte relevante dos tributos atuais por dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributo federal.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), tributo estadual e municipal, com competência compartilhada.
Na prática, isso aumenta o peso estratégico do financeiro e da documentação fiscal. Uma nota de fornecedor bem emitida e bem classificada pode contar a seu favor. Em contrapartida, uma despesa sem nota, ou com nota inadequada, tende a virar custo puro.
Crédito e Débito
Uma forma didática de entender esse modelo é pensar como um sistema de débito e crédito.
Quando a imobiliária compra um serviço ou contrata um fornecedor com imposto destacado, essa despesa pode gerar crédito, conforme as regras.
Quando a imobiliária presta seus serviços e emite nota com imposto destacado, ela gera débito.
Ao final, o imposto devido tende a ser a diferença entre o que foi gerado de débito e o que foi aproveitado de crédito.
Exemplo simples: imagine que a imobiliária contrata um serviço de R$ 1.000 e a nota vem com IBS e CBS destacados. Em muitos casos, esse valor pode virar crédito. Depois, ao prestar seus serviços e destacar IBS e CBS na nota de saída, ela gera débito. Assim, o saldo final tende a ser “débito menos crédito”, reduzindo a cumulatividade e aproximando o tributo do valor agregado real.
Aqui existe um ponto importante. Nem toda despesa gera crédito. Além disso, no regime específico de bens imóveis podem existir limitações, dependendo do tipo de operação e do enquadramento adotado. Por isso, a diferença entre “ter nota” e “ter nota correta” começa a pesar mais.
Impactos diretos na operação das imobiliárias
1) Locação entra no regime específico de bens imóveis
Para locação, o material de referência resume pontos práticos relevantes. O primeiro é que a locação passa a ser enquadrada no regime específico de bens imóveis. Além disso, o material cita redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locações residenciais. Ele também menciona redutor social de R$ 600 mensais na base de cálculo nas locações residenciais. Por fim, aparecem regras para pessoa física conforme faixa de receita e quantidade de imóveis, além de condições específicas para contratos firmados até 31/12/2025, conforme a regra de transição descrita no próprio material.
Na prática, isso significa uma exigência maior de identificação e organização. A imobiliária precisa saber o tipo de locação, a natureza do contrato e a data de assinatura. Além disso, precisa ter clareza de qual regra se aplica. Isso altera cálculo, destaque e obrigações. E pode impactar, inclusive, a comunicação com proprietário e inquilino.
2) Vendas: regras atuais até 31/12/2026, depois muda o cálculo
A partir de 2027, entra a nova sistemática, com deduções e redutores e aplicação de IBS e CBS sobre uma base ajustada. Também são citados redutores sociais específicos para imóveis residenciais novos e lotes.
O alerta aqui é direto. A transição não é apenas contábil. Ela afeta precificação, contrato e organização de informações. Além disso, exige mais cuidado para separar o que faz parte da operação da imobiliária e o que não compõe a receita “pura”. Esse ponto fica ainda mais sensível em cenários de corretagem, administração e repasses.
3) Administração, intermediação e corretagem: destaque do imposto e revisão de preço
O imposto deve ser destacado em nota e que a incidência pode estar ligada ao momento do pagamento. Ele também aponta redução de 50% na alíquota para intermediação.
O resultado tende a ser prático. Muitas imobiliárias vão precisar revisar a forma como comunicam preço líquido e preço com tributos. Caso contrário, a operação corre risco de ruído comercial. Além disso, pode ocorrer perda de margem por falta de ajuste na forma de apresentação e cobrança.
4) Fornecedores e notas fiscais viram centro da estratégia (e a informalidade vira prejuízo)
Esse costuma ser o ponto mais subestimado. No novo modelo, fornecedor sem nota não é apenas um problema de conformidade. Ele tende a se tornar um problema econômico.
Se o crédito depende de documentação idônea e bem classificada, qualquer despesa fora do padrão fiscal tende a virar custo sem recuperação. E isso atinge diretamente prestadores recorrentes do mercado imobiliário, como manutenção, limpeza, TI, marketing, consultorias e outros.
Na prática, isso muda o papel do financeiro. Ele deixa de ser apenas operacional e passa a proteger margem. Ele faz isso ao evitar perda de créditos e ao organizar a apuração com mais previsibilidade e menos risco.
5) Split payment: por que você precisa acompanhar isso desde já
Com IBS e CBS destacados, o recolhimento pode ocorrer via split payment. Nesse modelo, o pagamento pode separar automaticamente a parcela do tributo. O material aponta, ainda, que o cliente pode se beneficiar de crédito mais imediato, sem precisar esperar o prestador recolher.
Na prática, isso pode afetar fluxo de caixa, porque o valor que entra pode mudar. Pode afetar conciliação e conferência financeira. E pode exigir integração mais firme entre cobrança, recebimento e fiscal.
Mesmo que detalhes operacionais ainda evoluam com regulamentação e adoção, a pergunta já precisa estar no radar. Seus sistemas e suas rotinas conseguem lidar com recebimentos fracionados e conciliação mais rígida?
Conclusão: a Reforma exige menos improviso e mais operação organizada
A Reforma Tributária não é só uma mudança de alíquotas. Ela eleva o nível de exigência da gestão financeira e fiscal das imobiliárias, porque coloca créditos, classificação de operações, notas de fornecedores e rastreabilidade no centro do resultado.
A boa notícia: quem se organiza antes tende a ganhar vantagem competitiva.
Com processos claros, tecnologia preparada e rotina financeira bem estruturada, a imobiliária reduz risco, protege margem e passa a orientar melhor seus clientes em um cenário mais técnico.
isso fica muito mais simples quando a operação está centralizada em um sistema que conecta financeiro, contratos, notas e rotinas do dia a dia, com rastreabilidade e controle.
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