O que é distrato imobiliário?

O distrato de contrato imobiliário ocorre quando o comprador de um imóvel ainda na planta ou de um lote residencial, opta por cancelar o contrato após efetuar uma parte do pagamento do imóvel para a construtora. Esse valor é um montante inicial e não está associado ao financiamento, que pode ser feito com bancos. Assim, o distrato ocorre antes do financiamento com o banco.

Em 2015, com os distratos cada vez mais frequentes e a própria crise econômica, o poder de compra dos brasileiros sofreu um forte impacto. Isso com que muitos cancelassem negócios já fechados. Por conta disso, as incorporadoras e imobiliárias sofreram grandes impactos. Por este motivo, a nova lei de distrato foi considerada pelo setor imobiliário como uma esperança para crescer e sair do vermelho. Antes dessa lei, o comprador que quisesse cancelar o negócio conseguiria ter o reembolso de até 90% do valor pago.

Já em 2016 – o auge da crise – de todos os contratos fechados, 41% deles foram alvo de distrato. Em alguns meses, houve o fenômeno de “venda negativa”, quando o número de distratos superou o das vendas, comprometendo a entrega de muitas obras.

A nova lei do distrato (Lei nº 13.786/18) trouxe mudanças significativas para os contratos imobiliários, que antes dependiam da Justiça para regulamentar aspectos na compra e venda de imóveis. Confira abaixo as alterações mais importantes.

Desistência na compra

Se até a chegada da nova lei, um comprador podia receber de volta até 90% do valor pago na compra de um imóvel, esse percentual agora é de 75% de restituição. Dessa forma, a imobiliária garante a capacidade financeira de dar andamento à obra, protegendo a empresa de um lado e os demais compradores do outro. Há uma maneira de o comprador “escapar” dessa multa: encontrando uma outra pessoa interessada em assumir essa dívida.

Direito de arrependimento

Um instituto do Direito do Consumidor que garante à pessoa que ela possa desistir de uma compra, sem ser penalizada por isso. Com a nova legislação, o prazo passou a ser de sete dias após a assinatura do contrato. Prevê, ainda, a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive aqueles pertinentes à comissão de corretagem.

Quadro-resumo

No quadro-resumo a imobiliária deve incluir todas as informações financeiras do contrato de compra e venda, de modo a facilitar o acesso do comprador. Por exemplo, devem estar inclusos os preços totais do imóvel, valor da corretagem, forma de pagamento, vencimento das parcelas e as consequências do distrato. Caso alguma dessas informações estiverem faltando, a imobiliária terá até 30 dias para corrigir o quadro-resumo, correndo risco de justa causa para a rescisão do contrato.

Entrega fora do prazo

Caso as incorporadoras atrasem a entrega do imóvel ultrapassando o prazo de 180 dias de prorrogação sem incidência de multa, o comprador poderá optar por pedir a rescisão do contrato e ter 100% dos valores pagos restituídos e corrigidos em até 60 dias a partir da data do distrato. Outra opção para o comprador seria aceitar o atraso e não cancelar o contrato, onde então a incorporadora terá de pagar uma multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.

Validade da Lei do Distrato para novos contratos

A nova lei só poderá atingir contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor. Em outras palavras , a lei não atinge contratos anteriores, nem mesmo os efeitos futuros desse contrato pois a retroatividade é vedada para normas que não sejam constitucionais. Assim, se após a entrada em vigor da nova lei, um consumidor ficar inadimplente em relação a um contrato antigo, o caso deverá ser disciplinado pela legislação anterior.

Com efeito, a Lei do distrato de contrato imobiliário trouxe maior segurança jurídica ao mercado de incorporação imobiliária e permitiu a previsão dos riscos do negócio pelas partes de forma mais efetiva, em que pese ser visível a possibilidade de ocorrência de um desequilíbrio contratual, diante das vantagens assumidas pela lei ao incorporador.